Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri - Murat Aydoğdu, Nalan Kahveci, Oğuzhan Meral

Gerekli değişiklikleri ve eklemeleri yaptığımız bu basının bilhassa öğrencilere, akabinde akademik camia ve uygulamacılara faydalı olacağını umut ediyoruz. Bu basıda, önceki basıda olduğu gibi Yargıtay kararlarına, yeni eserlere ve öğreti görüşlerine yer verilmiştir. Özellikle belirtmek isteriz ki kira sözleşmelerinde iki önemli yasal değişiklik ilgili yerlere eklenmiştir. Bunlardan ilki kira sözleşmelerinde arabuluculuk, diğeri konut kiralarında getirilen %25’lik yasal artıştır.

Gerçekten de kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk, 05.04.2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı “HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU” 18/B fıkrası eklenerek öngörülmüştür. Hükme göre; “MADDE 18/B(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır : a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar...”Ayrıca yine 7445 sayılı kanunun m. 43/1-a bendi uyarınca düzenleme 1/9/2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yapılan değişiklikten de anlaşıldığı üzere, 01.09.2023 tarihinden itibaren herhangi bir kira sözleşmesinde (taşınır-taşınmaz, konut veya işyeri kirasında) ilamsız icra yoluyla taşınmazların tahliyesine ilişkin hükümler dışında kalan tüm uyuşmazlıklarda (örneğin kira parasının tahsili ve tahliye talepleri bakımından) arabuluculuğa başvuru zorunlu hale getirilmiştir.

Kira sözleşmeleri bakımından yenilik arz eden bir diğer düzenleme ise konut kirası artışında getirilen %25 sınırıdır. 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7409 sayılı kanunun 4. Maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 1 eklenmiş olup hükme göre; “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih (11.06.2022) ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Hükümde düzenlenen sınırlamalar 15.07.2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7456 sayılı kanunun 23. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na getirilen Geçici Madde 2 ile konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmeleri bakımından da getirilmiştir. Yani düzenlemenin yürürlüğü bir yıl daha uzatılmıştır.