Yabancı kişilerin taşınmaz mal edinimleri konusunda devletlerin yaklaşımları, tarihsel süreç içerisinde siyasal, sosyal ve ekonomik gelişmelere bağlı olarak değişime uğramakta ve getirilen sınırlamaların kapsamı ve derecesi, devletlerin sahip oldukları hukuk sistemine ve siyasi tarihlerinde yer alan deneyimlere göre şekillenmektedir.

XIX. yüzyılın ikinci yarısına kadar, yabancıların Osmanlı ülkesinde taşınmaz mallara sahip olmak hakkı bulunmuyordu. Bu durum, yabancıların İslâm ülkelerinde taşınmaz mal edinimini yasaklayan İslâm Hukuku hükümlerinin varlığından kaynaklanıyordu.

1869 yılında çıkarılan -Tebaayı Ecnebiyenin Emlâke Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun- Osmanlı Devletinde yabancı kişilere taşınmaz mal edinme hakkı tanıyan ilk kanuni düzenlemedir. Bu Kanun ile imzalanan protokoldeki koşulları kabul eden devlet uyruklarına taşınmaz mal edinme hakkı tanınmış ve vatandaş ile yabancı arasında, haklar konusunda tam bir eşitliğin kabul edilmesi anlamına gelen -tebaaya temsil sistemi- kabul edilmiştir.

24 Temmuz 1923 tarihinde imza edilen Lozan Antlaşması’na ekli -İkamet ve Salahiyeti Adliye Hakkında Mukavelename- ile tebaaya temsil sistemi terk edilmiş ve karşılıklılık ilkesinin arandığı sisteme geçilmiştir. Bu düzenleme ile yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinimi, Türk vatandaşlarının yabancı devletlerde aynı haklardan yararlanmaları koşulunun gerçekleşmiş olması sonucuna bağlanmıştır.

Cumhuriyet Döneminde, -kanuni sınırlayıcı hükümlere uyulması- ve -karşılıklılık ilkesi- şartları, yabancıların taşınmaz edinimini düzenleyen 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yer alan temel kavramlar olmuştur.

Türkiye’nin serbest piyasa ekonomisine geçişi ve Avrupa Birliği mevzuatına uyum süreci doğrultusunda gerçekleştirilen değişiklikler, ülkemizde yabancıların taşınmaz mal edinimi konusunda da etkilerini göstermiştir. Ülke ekonomisine kaynak yaratmak amacıyla 1984 ve 1986 yıllarında çıkarılan 3029 ve 3278 sayılı Kanunlar ile AB mevzuatına uyum amacıyla 2003 ve 2006 yıllarında çıkarılan 4916 ve 5444 sayılı Kanunlar Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Ayrıca, 2008 yılında 5782 sayılı Kanun çıkarılmıştır. Bu kanuni düzenlemeler yapılırken, uygulanırken ve kanunların Anayasa’ya aykırılığı sorunu değerlendirilirken karşılıklılık ilkesi üzerinden hareket edilerek bir sonuca ulaşılmaya çalışılmıştır.

Karşılıklılık ilkesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 29 Aralık 1934 tarihinden 6302 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 18 Mayıs 2012 tarihine kadar varlığını korumuştur. 6302 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan yeni düzenlemede, -kanuni sınırlayıcı hükümlere uymak- şartı korunmuş, Cumhuriyetin kuruluşundan itibaren uygulanan -karşılıklılık ilkesi- ise kaldırılmıştır. Ayrıca, Tapu Kanunu’nun 36. maddesinde yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal ve sınırlı aynî haklar edinimi konusunda yeni esaslar belirlenmiştir.

Bu durum karşısında, yabancıların taşınmaz mal edinmesine yönelik hukukumuzda yapılan son düzenlemelerin, uluslararası hukuk bağlamında, AİHS’nin mülkiyet hakkının korunmasına yönelik hükümleri karşısındaki durumunu belirleme ihtiyacı doğmuştur. Kitabımızın kaleme alınışında da bu ihtiyacın karşılanması amaçlanmıştır.