Tarımsal Değerleme ve Bilirkişilik - Erkan Rehber
 

İÇİNDEKİLER

1. GİRİŞ 1

2. TARIMSAL DEĞERLEMENİN (KIYMET TAKDİRİNİN) KONUSU ve TARİHÇESİ 3

2.1. Tarımsal Değerlemenin Anlam ve Kapsamı 3

2.2. Değer Kavramı ve Taşınmaz Değerlemenin Temelleri 4

2.2.1. Değer Kavramı 4

2.2.2. Malın Niteliği ve Değerleme 10

2.2.3. Fiyat ve Değer 12

2.2.4. En Yüksek ve En İyi Kullanım ve Tipik Yönetim 14

2.2.5. Büyük Parsel Teorisi 18

2.3. Tarihçe 21

2.4. Taşınmaz Değerlemesi Mesleği ve Örgütlenme 28

3. DEĞERLEME (KIYMET TAKDİRİ) YÖNTEMLERİ 35

3.1. Pazar Yöntemi 36

3.1.1. Karşılaştırmaya Dayalı Pazar Yöntemi 37

3.1.2. İkame Fiyatı Yöntemi 41

3.1.3. Dönüşüm Fiyatı Yöntemi 42

3.1.4. Pazar Yöntemine Göre Tarım İşletme veya Arazilerinin Değerlemesi (Kıymet Takdiri) 42

3.1.5. Değerleme Açısından Arazi Derecelendirmesi 46

3.2. Maliyet Yöntemi 49

3.2.1. Tarımsal Ürünlerde Maliyet Hesabı 52

3.2.1.1. Bitkisel Ürünlerde Maliyet Hesaplanması 58

3.2.1.1.1. Yıllık Bitkisel Ürünlerde Maliyetin Hesaplanması 58

3.2.1.1.2. Uzun Ömürlü Bitkisel Ürünlerde Maliyetin Hesaplanması 61

3.2.1.2. Hayvansal Ürünlerde Maliyet Hesaplanması 63

3.3. Gelir Yöntemi 66

3.3.1. Paranın Zaman Değeri 66

3.3.2. Gelir Yöntemine Göre Tarım İşletmesi ve/veya Arazilerinin Değerlemesi (Kıymet Takdiri) 69

3.3.2.1. Gelecekte Elde Edilecek Yıllık Gelirin Tahmini 70

3.3.2.1.1. Kira Geliri Yaklaşımı 72

3.3.2.1.2. Artık Gelir Yaklaşımı 73

3.3.2.1.3. Marjinal Gelir Yaklaşımı 77

3.3.2.1.4. Gölge Fiyatı veya Fırsat Maliyeti Yaklaşımı 78

3.3.2.1.5. Yaklaşımların Karşılaştırılabilirliği 80

3.3.2 2. Kapitalizasyon Faizi ve Gelirlerin Kapitalizasyonu 81

3.3.2.2.1. Kapitalizasyon Faizi 81

3.3.2.2.2. Gelirlerin Kapitalizasyonu ve Değerleme 85

3.3.3. Meyvelik ve Ağaçlıklarda Kıymet Takdiri (Değerleme) 87

3.3.4. Gelir Yönteminin Değerlendirilmesi 92

3.4. İleri Yöntemler 93

3.4.1.Çoklu Regresyon Analizi (ÇRA) (Multiple regression) 94

3.4.2. Hedonik Fiyatlandırma 95

3.4.3.Yapay Sinir Ağları (YSA) 96

3.4.4. Bulanık Mantık 97

3.4.5. Konumsal (Coğrafi) Bilgi Analiz Yöntemleri 98

3.4.6. Talep Yönlü Modeller 98

4. DEĞERLEME (KIYMET TAKDİRİ) UYGULAMALARI ve BİLİRKİŞİLİK 99

4.1. Bilirkişilik 99

4.2. Kamulaştırma 106

4.2.1.Tam Kamulaştırmada Kıymet Takdiri (Değerleme) 112

4.2.2. Kısmen Kamulaştırmada (Kıymet Takdiri) Değerleme 118

4.2.3. İrtifak Hakkı Kurulması 122

4.3. Zarar ve Kayıp Değerlerinin Saptanması 124

4.4. Tarımsal Sigorta 126

4.4.1.Genel Bilgiler 126

4.4.2. Sigorta Uygulamalarında Prim ve Tazminat Hesap Yöntemleri 131

4.2 2.1. Prim Hesap Yöntemleri 131

4.2 2.2. Sigorta Tazminat Ödeme Yöntemleri 132

4.4.3. Türkiye’de Tarım Sigortaları ve Uygulamalar 136

4.4 3.1. Tarım Sigortaları 136

4.4 3.1. Tarım Sigortaları Uygulamaları 141

4.5. Tarım Arazilerinin Vergilendirilmesi 146

4.6. Kredilendirme Amacıyla Kıymet Takdiri (Değerleme) 152

4.7. Bilirkişi Raporunun Yazılması 157

EK 1. KAMULAŞTIRMA KANUNU 161

EK 2. BİLEŞİK FAİZ ve İNDİRGEME ORANLARI 187

KAYNAKLAR 195